房地产行业为何逐渐走下高盈利的神坛?

众多房企披露了2021年中期财报。

虽然整体业绩稳中有升，但盈利水平下降几乎成为各大房企的共性。被业内视为“利润王”的中海地产，上半年毛利率和净利率分别同比下降2.1个百分点和3.9个百分点;包括碧桂园、万科在内的多家行业龙头，盈利水平均有不同程度的下滑。

头部房企尚且如此，中小房企的盈利情况可想而知。据Wind数据，2021年上半年，54家房企净利润率由上一年同期的10.4%下滑至9.3%，五年来首次跌破至10%以下。其中中粮控股、大发地产等13家房企的净利润率低于5%。

实际上，从2020年开始，房企盈利水平便已明显下滑。根据克而瑞数据，2020年66家行业典型上市房企中，毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。

曾经无限风光的房地产行业，为何逐渐走下高盈利的神坛?

一方面，近年来土地市场竞争加剧、土地成本显著上升，房企在前期斩获的高价地陆续入市，对利润空间影响较大。

以2021年第一批集中供地为例，虽然规模房企凭借资金优势收获颇丰，但由于溢价率过高，所以地块盈利空间并不乐观。相关机构测算，杭州首批集中供地成功出让57宗地块，亏损及零利润地块占比为64.86%。南京首批集中供地出让51宗地，亏损及零利润地块占比为64.71%。

其次，部分城市采取的限价政策，也提前锁定了开发商的定价空间，导致利润进一步压低。比如杭州，2019年6月开始执行“双限政策”，即“限房价、限地价”。2020年和2021年至今，杭州多宗地块挂牌，均明确规定“封顶楼面价”以及未来新房的“毛坯销售均价、毛坯最高价、最高精装修标准”。

另外，受新冠肺炎疫情、“三道红线”指标以及偿还债务等压力，部分房企采用“以价换量”来维系现金流，利润再度被侵蚀。比如2021年上半年，广西柳州部分楼盘由首开的8000元/平方米，直降到6字头甚至5字头。桂林部分房企“接近成本线售房”，大幅降低首付门槛。

不过，利润持续下滑，对于行业发展来说其实并不算坏事。从宏观层面看，中国城镇化发展还大有可为，生育政策放开会为房地产发展奠定购买力基础;从行业层面看，利润率降低是行业发展必然阶段，房地产行业依然是中国经济的“压舱石”，国家出台调控政策的初衷，也是为促进房地产平稳健康发展。

对于房企而言，随着利润率持续下滑，房企拿地会更加谨慎和聚焦，追求确定性和安全性。比如世茂集团、绿地香港、新力控股、建发国际等房企，在今年纷纷提出谨慎拿地，宁愿不拿，也不能错拿。融创、金科、雅居乐、旭辉则纷纷采取多元化拿地方式，对冲行业毛利率下行。

如今，行业进入低增长、低利润阶段，不可避免残酷的洗牌，房企要努力提升自身成本管控能力和经营管理效率，持续挖掘利润空间，增强自身的核心竞争力。

比如碧桂园，2020年2月合并29个区域后，5月又对15个区域进行了拆分，到年末提出“极简组织”，以此顺应精细化管理趋势。万科为缩小人员管理半径，今年开始将原有五大区域拆分为七大区域，目的是做好产品和服务、精益运营、发挥协同效应。